알짜배기 부동산 저PBR주 훈풍 불까?

2025년 12월 결산부터 상장기업 재무제표 주석에 보유 토지의 공시지가 기재가 의무화되면서 숨은 자산가치가 시장에 투명하게 공개됩니다. 금융위원회는 2024년 6월 5일 정례회의에서 한국채택국제회계기준 제1016호 유형자산 개정안을 최종 의결하여 원가모형을 적용하는 기업도 법정 공시지가를 비교 공시하도록 규정했습니다. 이 조치로 과거 매입가로 묶여 있던 수도권 공장과 본사 부지의 실제 가치가 수면 위로 드러나 저PBR 자산주의 주가 재평가를 자극할 가능성이 있습니다.

토지 공시지가 주석 의무화 확정

이번 회계기준 개정은 기업이 보유한 부동산의 장부가액과 현실 시세 사이의 괴리를 줄이기 위한 목적으로 도입되었습니다. 금융위원회는 2024년 초 공개초안 심의를 거쳐 5월 22일 증권선물위원회 승인과 6월 5일 금융위원회 정례회의 승인을 차례로 마쳤습니다. 개정 기준서는 2025년 12월 31일로 끝나는 회계연도의 사업보고서 및 감사보고서부터 즉시 적용되며 직전 사업연도인 2024년 12월 31일 기준 비교 정보도 함께 적어야 합니다.

국내 상장사들은 2011년 K-IFRS(한국채택국제회계기준) 전면 도입 이후 대부분 원가모형을 선택해 토지를 취득 당시 가격으로 장부에 기록했습니다. 감정평가 수수료 지출을 줄이고 자산 재평가 후 부동산 가격이 떨어졌을 때 발생할 수 있는 감액손실을 피하기 위한 결정이었습니다. 그 결과 1970~1980년대에 매입한 수도권 요지 토지가 수십 년 전 취득원가로 표기되어 주가순자산비율인 PBR(주가순자산비율)이 실제 자산 규모를 반영하지 못하는 착시가 이어졌습니다.

현행 기준에도 중대한 차이가 있을 때 공정가치를 주석에 쓰도록 권장하는 조항이 있었지만 강제성이 없어 기업들이 자발적으로 적지 않았습니다. 이번 개정에 따라 상장사는 사옥, 공장, 연구시설, 사택 등 용도별로 토지를 분류하고 취득원가와 국토교통부 공시지가를 1:1로 나란히 표시하도록 규정되었습니다. 다만 공시지가가 없는 미등록 토지나 해외 소재 부동산, 임대수익 목적의 투자부동산은 공시 대상에서 제외됩니다.

제도 변경 전후 지표 대조 분석

원가모형의 기본 틀을 유지하면서 주석 기재를 의무화한 방식은 회계적 혼란을 최소화하면서 정보 투명성을 높이기 위한 절충안입니다. 자산 평가 방식과 회계 기준에 따른 지표 처리 차이를 비교하면 다음과 같습니다.

위 대조표에서 나타나듯 주석 기재 의무화는 기업의 감정평가 비용 부담과 자기자본이익률의 급락 착시를 방지하면서도 투자자에게 필요한 시세 기준점을 제시합니다. 기존에는 비상장사 위주의 일반기업회계기준 적용 기업만 공시지가를 밝혔으나 이번 조치로 상장 대기업과의 정보 비대칭이 상당 부분 메워집니다.

저PBR 자산주의 가치 재평가 근거

장부가와 공시지가의 차이가 큰 상장사일수록 시장의 주목을 받을 가능성이 높습니다. 국토교통부의 상업용·공업용 표준지 및 개별공시지가는 일반적으로 실거래가의 60~70% 선에서 매겨집니다. 주석에 기재되는 수치 자체가 시장 거래가의 최소 가격대를 형성할 수 있으므로 실질 순자산가치를 객관적으로 측정하는 밑바탕이 될 수 있습니다.

유가증권시장과 코스닥의 일부 유통·제조·화학 업종은 PBR 0.2~0.4배 수준에 머물러 있습니다. 한화투자증권 엄수진 연구원은 심층 리포트를 통해 수십 년간 취득원가 뒤에 숨어 자산 재평가를 미루던 기업 경영진이 주석 공시를 기점으로 주주행동주의의 요구를 마주하게 될 것으로 보았습니다. 엄 연구원은 특히 유휴 부지를 많이 보유한 기업과 도심 내 영업자산을 가진 기업이 두드러진 수혜를 입을 수 있다고 설명했습니다.

시가총액이 1,400억 원 수준이면서 PBR이 0.2배 초반에 불과한 유통업체 세이브존I&C 등은 도심 지점 부지의 가치만 합산해도 시가총액을 크게 웃도는 것으로 파악됩니다. 주석 정보가 공개되면 주주들은 공인된 숫자를 바탕으로 유휴 토지 처분, 자사주 매입, 배당 확대를 요구할 공식적인 근거를 확보하게 됩니다.

자산주 분석의 한계와 주의점

공시지가가 높다고 해서 해당 금액이 고스란히 주주가치로 직결되는 것은 아닐 수 있습니다. 금융위원회는 공식 자료를 통해 공시지가가 거래 당사자 사이의 합의로 결정되는 회계상 공정가치와 산정 목적 및 시점에서 차이가 난다는 점을 지적했습니다. 지방 산업단지나 개발제한구역 토지는 공시지가보다 실거래가가 낮거나 매수자를 찾기 어려운 유동성 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

생산 활동에 반드시 필요한 공장 부지는 장부상 가치가 높아도 현실적으로 처분해 현금화하기 어렵습니다. 본업에서 현금을 벌지 못하는 만성 적자 기업은 아무리 땅이 많아도 가치의 함정에 빠져 기업가치 개선으로 이어지지 못할 위험이 있을 수 있습니다. 또한 장부가 10억 원인 토지를 1,000억 원에 매각하더라도 최고 26.4% 수준의 법인세와 양도 수수료가 발생해 차익 전체가 회사에 유입되지는 않습니다.

지주회사 구조의 상장사는 자회사가 들고 있는 토지 가치가 지주사의 순자산가치와 겹쳐서 계산되는 이중 계상 오류를 주의할 필요가 있습니다. 연결 재무제표의 총액에만 의존하지 말고 별도 재무제표 주석을 함께 대조하여 해당 법인이 순수하게 소유한 토지의 장부가와 공시지가를 분리해 확인해야 합니다.

투자자가 취해야 할 실무 점검 항목

2025년 12월 결산 보고서가 전자공시시스템에 등록된 2026년 초부터 공시지가 주석을 직접 검토할 수 있습니다. 금융감독원 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에서 해당 기업의 사업보고서를 열고 유형자산 주석으로 이동하면 개정 서식에 따른 토지 장부금액과 당기·전기 공시지가 대조표를 열람할 수 있습니다.

사업보고서 공시 전이라도 국토교통부의 '부동산공시가격 알리미'나 '일사편리' 웹사이트를 이용하면 공장과 사옥 소재지의 개별공시지가를 무료로 조회할 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소를 통해 700원의 수수료로 부동산 등기부등본을 발급받으면 정확한 취득 시기와 보유 면적을 교차 확인하는 작업도 가능합니다.

투자자는 단순 저PBR 숫자에 머물지 말고 토지가 영업활동에 직접 쓰이는 필수 자산인지 처분 가능한 유휴 자산인지 먼저 구분해야 합니다. 구체적인 자산 가치와 기업별 공시 조건은 개별 사업보고서 본문과 회계법인의 공식 감사보고서 기재사항을 최종 확인해야 합니다.

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