전월세 안심신탁 계약 때 놓치기 쉬운 예치금 반환 조건

국토교통부와 주택도시보증공사는 2026년 11월 4일 전월세 안심신탁의 첫 임대인 모집을 시작했습니다. 이 제도에서는 임차인이 보증금에 해당하는 돈을 집주인이 아니라 주택도시보증공사에 예치하고, 계약 종료 후 공사에서 돌려받습니다. 다만 반환 시 일부 금액이 유보될 수 있으므로 계약 조건까지 살펴봐야 합니다.

계약 체결 후 주택 입주 사진 1 — ▲ 계약 체결 후 주택 입주 · via AdEngine-X #1

공사가 예치금을 관리하는 임대차

전월세 안심신탁은 임대인·임차인·주택도시보증공사(HUG)가 전용 계약을 맺는 방식입니다. 임차인이 맡긴 예치금을 공사가 관리·운용하고, 그에 따른 약정 수익을 임대인에게 매월 지급합니다. 계약이 끝나면 공사가 임차인에게 예치금을 반환하는 구조입니다.

일반 전세와 돈의 흐름이 다릅니다. 임대인이 예치금을 직접 받지 않고 반환 의무도 지지 않으므로, 법률상 임대인과 임차인 사이의 계약은 보증금 없는 월세 형태입니다. 공사가 예치금을 관리하기 때문에 임대인의 채무 문제로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금이 임대인에게 넘어가 반환에 문제가 생기는 위험을 줄이는 방식입니다.

일반적인 전세보증금반환보증 등에 별도로 가입하지 않아도 되어 관련 보증료 부담을 줄일 수 있습니다. 다만 별도 대출을 이용한다면 대출 조건과 비용은 금융기관에 따로 확인해야 합니다.

누가 어떤 주택에 이용할 수 있나

전세에 가까운 방식으로 거주하면서 예치금을 공사에 맡기고 싶은 임차인이 살펴볼 수 있습니다. 임대인의 사업 참여도 필요합니다. 이미 살고 있는 집이라도 기존 임대차계약이 있다면 계약 종료 또는 합의 해지와 보증금 반환이 끝난 뒤 참여할 수 있습니다.

전월세 안심신탁 정책 브리핑 사진 2 — ▲ 전월세 안심신탁 정책 브리핑 · via AdEngine-X #2

다음은 국토교통부와 공사의 2026년 11월 4일 첫 모집공고 기준입니다. 실제 참여 가능 여부는 공사의 주택 요건 검증을 거쳐야 합니다.

구분	조건
임차인·임대인	소득·자산 제한 없이 참여 가능. 임대인은 개인·법인 또는 임대등록 여부와 관계없이 신청 가능
주택 유형·가격	주택 유형 제한 없이 주택가격 20억 원 이하
선순위 부채	기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하
예치금	적정 전세 시세 이내. 준전세형은 월세를 환산한 전세가격도 시세 이내인지 검증
참여 제한	국세·지방세 체납 등 임차인의 주거 안정을 해칠 우려가 있으면 참여 제한 가능

사업 자체에 소득·자산 제한이 없다는 뜻과 대출 심사 요건이 없다는 뜻은 다릅니다. 대출을 함께 이용할 계획이라면 해당 상품의 자격과 심사 기준을 별도로 확인해야 합니다.

월세를 따로 내는 계약도 있나

계약 형태는 전세형과 준전세형으로 나뉩니다. 전세형은 예치금을 맡기고 임차인이 별도 월세를 내지 않는 방식입니다. 준전세형은 예치금 외에 임차인이 임대인에게 직접 월세를 지급하는 방식입니다.

안심신탁 이용 가능 주택 상담 사진 3 — ▲ 안심신탁 이용 가능 주택 상담 · via AdEngine-X #3

국토교통부의 2026년 11월 4일 발표에 따르면 준전세형의 별도 월세는 예치금의 240분의 1 미만으로 제한됩니다. 구체적인 계약 조건은 공사에 확인해야 합니다. 공사는 준전세형의 월세를 전세가격으로 환산한 금액도 적정 전세 시세와 비교합니다.

임대인이 공사에서 받는 약정 수익과 임차인이 직접 내는 월세는 구분해야 합니다. 첫 모집공고의 임대인 약정 수익률은 2026년 11월 4일 기준 세전 연 4.35%이며, 이는 임차인이 대출받을 때 적용되는 금리가 아닙니다.

대출을 쓸 계획이라면

국토교통부는 예치금 마련을 돕기 위해 공사와 한국주택금융공사의 보증을 활용하는 전용 전세대출을 지원하고, 요건을 충족하는 임차인은 주택도시기금의 버팀목 전세대출도 이용할 수 있도록 한다고 밝혔습니다. 2026년 11월 4일 발표 당시 대출 연계에 필요한 절차는 2026년 안에 마칠 예정이었습니다.

전세형과 준전세형 계약 사진 4 — ▲ 전세형과 준전세형 계약 · via AdEngine-X #4

대출 가능 여부를 먼저 물어봐야 합니다. 전용 대출의 적용 시점과 개인별 한도·금리, 버팀목 대출의 자격은 이용하려는 금융기관에서 확인하십시오. 사업에 참여할 수 있더라도 대출이 승인되는 것은 아니므로, 계약금 납부 전 자금 마련 가능성과 심사에 필요한 시간을 살피는 편이 좋습니다.

매물 확인부터 입주까지

공사가 주택 요건을 검증한 뒤 전용 계약을 체결하는 순서입니다. 국토교통부의 2026년 11월 4일 발표에 따르면 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 시작될 예정입니다.

예치금 마련을 위한 전세대출 상담 사진 5 — ▲ 예치금 마련을 위한 전세대출 상담 · via AdEngine-X #5

매물을 찾습니다. 예비 임차인은 안심전세포털의 ‘전월세 안심신탁 매물 안내’를 살펴보거나 ‘임차인 정보 등록’ 메뉴를 이용할 수 있습니다. 임대인이 희망하면 공사가 주택 소재지와 면적, 임대조건 등을 포털에 올려 임차인 모집을 지원합니다.
임대인의 신청 여부를 확인합니다. 임대인은 안심전세포털 또는 전국 공사 지사에 참여를 신청합니다. 임차인을 구한 상태에서 함께 신청할 수도 있고, 임차인을 구하기 전에 먼저 신청할 수도 있습니다.
주택 요건 검증을 받습니다. 공사가 주택가격과 선순위 부채비율, 체납 여부, 적정 전세 시세 등을 확인합니다. 기존 계약이 있는 집이라면 기존 보증금 반환까지 완료됐는지도 살펴야 합니다.
전용 계약과 계약금을 확인합니다. 요건 검증을 통과하면 임대인·공사·임차인이 전용 임대차계약을 체결합니다. 국토교통부의 2026년 11월 4일 안내에 따르면 임차인은 이때 예치금의 10%를 공사 전용 계좌에 납부합니다.
잔금을 납부하고 입주합니다. 같은 안내에 따라 입주 시 나머지 예치금 90%를 공사 전용 계좌에 납부합니다. 송금 전에는 계약서에 적힌 계좌와 납부 방법을 공사에 직접 확인하십시오.

제출 서류는 신청 상황에 맞춰 준비해야 합니다. 안심전세포털의 모집공고문과 첨부파일에서 필요한 서류를 확인하고, 계약 상대방과 자금 조달 방식에 따라 추가로 필요한 것이 있는지 공사에 문의하십시오.

퇴거 때 예치금이 유보될 수 있나

공사가 반환하는 구조라도 반환 조건을 살펴야 합니다. 국토교통부의 2026년 11월 4일 발표에 따르면 주택 훼손에 따른 수선·보수 비용 등과 관련해 임대인이 합리적인 사유로 이의를 신청하면, 공사가 반환할 예치금 일부를 유보할 수 있도록 운영할 예정입니다.

예치금 반환 및 이의신청 조건 사진 6 — ▲ 예치금 반환 및 이의신청 조건 · via AdEngine-X #6

계약서에서 반환 시점과 이의 신청, 유보 및 정산에 관한 조항을 확인하십시오. 중도 해지를 고려한다면 예치금 반환 시기와 비용 부담도 계약 당사자 및 공사에 미리 문의하는 것이 좋습니다. 계약금 반환 조건 역시 서명 전에 확인해야 합니다.

임대차 보호와 거래 신고는

법률상 보증금 없는 월세 형태여도 주택임대차보호법은 적용됩니다. 국토교통부는 2026년 11월 4일 발표에서 대항력과 계약갱신청구권 등이 일반 임대차와 같이 적용된다고 안내했습니다. 대항력 등의 구체적인 행사 요건과 예외는 계약 상황에 맞춰 확인해야 합니다.

거래 신고의 기재 방식도 일반 전세와 다릅니다. 국토교통부 안내에 따르면 임대인과 임차인이 임대차 거래 신고를 할 때 보증금은 0원으로, 월임대료는 공사가 임대인에게 지급하는 월 수익으로 기재합니다. 준전세형에서 임차인이 별도 월세를 지급한다면 그 금액을 합산합니다. 신고 대상과 기한, 구체적인 작성 방법은 관할 지자체에 확인하십시오.